우당탕탕 스터디카페 창업기 2: 내가 이 상가를 선택한 이유

#1. 상가는 입지가 제일 중요하다!!!!

장사를 해본적이 없다!!! 하지만 그래도 장사 관련 책과, 스터디카페를 먼저하고 있는 친구와 이야기를 해봤을 때 장사에서는 입지가 제일 중요하다고 우리는 생각했다. 물론 다른 조건들도 있지만 ㅋㅋㅋ 

 

 그럼 무엇을 기준으로 할까? 

 우리가 기준으로 정한 것은 창업기 1에서도 이야기 했었지만

    가. 2000세대 이상의 아파트나 거주지가 있는 곳.

    나. 근처에 학교가 있어서 고등학생 유입이 가능한 곳. 

    다. 실제 유동인구가 어느 정도 있는지 시간별로 직접 가서 확인해보기.

    라. 근처에 스터디카페가 없는 곳

    

 

일단 이 4가지를 기준으로 잡고 네이버 지도를 계속 보면서 상가를 차리고 싶은 곳을 직접 찾아가보았다

 

 우선 스터디카페 이지만 꼭 스터디 카페가 아니더라도 비슷한 사업, 고급 독서실이 있는 곳도 후보에서 제외하였다. 네이버지도나 카카오지도에는 분명히 아무것도 없는 곳으로 나왔는데 직접 임장을 해보니 인터넷에 등록이 되어있지 않은 독서실이나 스터디카페도 있었다. 

 

 압도적인 물량과 시설로 이미 있는 곳을 잡아먹을 수 있겠다 싶으면 들어가도 되겠지만,,, 그렇지 않다면 

서로 죽어보자 싸움이 아닐까? 싶어서 과감히 패스패스!!!!

 

 실제로 우리는 3개월동안 굉장히 많은 곳을 돌아다니면서 보았고, 임대가 위치가 마음에 들면 임대가 나와있는지 부동산도 돌아 다녀 보고, 전화로 나와있는 상가가 있는지, 월세는 얼마에 나와있는지 물어보았따. 

 

상가는 최소 60평은 되야 할 것으로 생각을 했다. 그런데 신축 60평은 기본적으로 월세가 200은 되었다. 우리가 생각 하는 월세 상한선은 150 정도 였기 때문에 월세를 맞추어서 상가를 찾기도 쉽지가 않았다. 다만 

상가 입지가 너무 마음에 들면 월세 상한선을 200까지는 올려볼 생각을 가지고 계속해서 상가를 찾아보았다. 

 

 예를 들어서 

 

 

고민했던 상가 중 한 곳이다. 네이버 지도를 통해 

이렇게 스터디카페, 독서실을 검색해보고

주택수를 만족하는 곳을 점찍어서 실제로 돌아보았다. 

여기는 울산 삼산쪽이고 아파트 단지도 많아서 굉장히 많은 스터디카페와 독서실이 있었다

썩 마음에는 들지 않는 조건이었지만 동그라미 친 부분에 2층에 건물이 나와있었다. 

삼산현대아파트에서 나오는 손님을 끊어 먹을 수 있지 않을까?

하는 생각이었다. 

이 건물 2층!! 월세도 100만원이었고, 엘리베이터도 있었다.

건물도 나쁘지는 않은 상태였다. 철거도 많이 되어있는 상황!

상가 주인분께서 공사기간동안 렌트프리도 한달 해줄 수 있다고 이야기 하셨다..

흠... 그래도 삼산 현대아파트는 962세대, 주위에 다른 아파트들 손님과 주택수까지 있다고 해도

너무 많은 경쟁업체가 있어서 조금 걱정이 되는 입지!!!!

일단 더 좋은 상가를 찾기위해 저장해놓고 또 다른 곳을 찾으러

이런식으로 찾아보았다

 

 

#2. 드디어 찾았따!!!!! 제일 마음에 드는 입지!!!

3개월 동안 고민고민을 하다가 드디어 마음에 드는 입지를 골랐따!! 더이상은 미뤄봤자 의마가 없다고 생각해서 후보군 중에서 가장 마음에 드는 것을 선택하였다. 주위 세대수도 충분한데, 스터디카페가 없는곳!!!!

 혹시나 싶어서  통계지리정보서비스, 연령별 인구현황-행정안정부에서

15세에서 30세 인구수도 확인해보았다.

연령별 인구현황-행정안정부

그렇게 많지는 않았지만, 우리가 생각하는 100명의 정기회원은 충분히 가능할 정도의 인구수라고 생각했다. 

 

 우선 마음에 드는 입지에 있는 부동산들에게 문의를 해보고 나와 있는 상가들이 있는지 물어보고 약속 시간을 잡고, 부동산을 찾아갔다. 

 

부동산이 소개 해준 건물은 이 건물 2층.!!! 지금 카페를 건물 주인분께서 하고 계시는데 2층에 위치해 있고,

코로나 19로 인하여 거의 손님이 없는 상황. 

 화장실은 남녀 구분되어 있고, 내부에 카페를 했던 곳이라서 배수 시설도 잘되어있음. 

거기다가 최고로 좋은 점은 월세를 월100만원이라고 하셨는데 보증금을 올려주면 80만원까지 깎아줄수도 있다고 하셨다.

상당히 매력적인 매물이었다. 다만 철거를 우리가 전체다해야되기 때문에 철거비용이 한500만원정도 들 것 같았다. 그리고 옥사에 한 부분을 이용할 수 있게 해주신다고 하셔서, 손님들 잠시 바람을 쐬러 가게 할 수 도 있을 것 같았다.

 그런데 내려와서 보니

바로 옆 건물에 2층 임대 60평이 붙어있었다! 그리고 바로 위 3층은 아직 입시학원을 운영하고 있는 상황

스터디카페를 운영한다면 학원과 붙어 있으면 더 시너지 효과가 있지 않을까?하는 상황

우리는 온김에 옆에 있는 현수막에 전화를 해보았다!! 상가를 한번 구경해보고 싶었기 때문이다. 

 주인분과 확인한 상가는 학원으로 이용했던 모습이었다. 

 방금 전에 보았던 1번 상가와 큰 차이는 없었지만, 조금 더 큰 느낌을 받았고, 월세는 100만원.

다만 화장실이 굉장히 오래되어 있었는데, 주인분께서 모든 철거와 화장실 리모델링을 해주겠다는 것이다. 

 

같이 간 친구는 레이저차(레이저거리측정기)를 활용해서 대략적인 크기와 우리가 생각하는 좌석수를 계산해 보았다.

 

우리는 두 상가 모두를 보고 며칠 동안 고민을 하기 시작했따. 

 

후보1.

 가. 화장실이 그렇게 깨끗하지는 않지만 남녀 구분이 되어 있고, 그대로 살릴 수 있을 것 같음.

 나. 월세80만원

 다. 철거비 500정도 예상

 라. 공사 기간 렌트프리에 대해서 애매한 상황

 마. 들어가는 입구가 좁고, 계단이 가파름

후보2

 가. 화장실 올 수리, But 주인분께서 해주신다고함.

 나. 월세100만원

 다. 철거 주인분께서 해주심

 라. 공사 기간 렌트프리 한달반 확정

 마. 후보 1보다 5평 정도 더 넓음. 좌석 2개~3개 더 들어갈 수 있음.

 바. 3층이 학원

 

 거의 큰 차이는 없는 상황에

초기 자본과 월세에서 약간의 차이가 난다고 생각했지만, 후보2번의 입구가 더 넓고, 철거비용과 화장실 리모델링비용, 3층이 학원이라는 메리트 등을 선택하여서 

 

후보2번을 최종 우리의 스터디카페로 선정하였다!!!!!!!그런데 위에 후보2번을 선택했던....메리트 들이 막상 공사를 하면서 다 없어지게 되는 사건들이 발생한다 ㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋ

여튼 주인분과 임대계약을 쓰기 위한 날짜를 잡고

임대계약을 쓰기전에 상가임대계약씨 유의점 등을 유튜브와 네이버에서 많이 찾아보고 

머리속에 넣고 갔지만,

^^ 처음 준비를 해보니, 공사를 하는 도중에 예상치 못한 변수들이 많이 발생했다!!!

 

그래서 공사를 하고, 오픈 준비를 하면서 상가 주인분과 마찰이.... 장사를 하는 친구들이 상가 주인분과 사이 좋게 지내는게 제일 좋지만, 무조건 한번쯤은 마찰이 있을 것이라고 했다. 친구들의 이야기를 들어보니 그래도 우리 상가 주인분께서는 굉장히 좋으신분들이라고 결론이 지어졌다.

지금이라면 아 왜 그걸 놓쳤을까? 싶지만 ㅋㅋ 처음 준비를 할때는 전혀 생각을 못했었다!!!!! 내가 그 부분을 놓치지 않고 상가임대차계약서에 특약으로 넣고 그부분에 대해 미리 집주인과 이야기를 했다면 마찰이 없을 수도 있을 일이 었기 때문이다. 그부분에 대해서는 다음편에서 이야기를 해보겠다.

 

자 앞으로 또 미니는 어떤 상황을 헤쳐나가면서 스터디카페를 차리게 될까?ㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋ

 

 

미니의 우당탕 스터디카페 창업기3화

상가임대계약, 공사하면서 생긴 문제거리, 총 공사 비용^^