우당탕탕 스터디카페 창업기 3: 상가임대차계약시 했던 실수들

#1. 상가임대계약을해보자!

실제 작성한 임대차계약서

-실제로 내가 작성한 임대차계약서 모습이다. 실제로 부동산을 통해서 아파트 거래는 해봤었지만, 상가임대차계약은 처음이기 때문에 많은 유튜브와 네이버검색을 통해, 상가 주인분에게 ㅋㅋㅋㅋ내가 초보가 아니고 잘 알고 있다는 듯이 이야기를 하기 위해 먼저 공부를 하였다. 쉽게 말해 ㅋㅋㅋ 호구안당하기 위해서....그리고 당당히 전화를 드리고 부동산임대차계약서를 작성하기 위한 날짜를 잡았는데ㅋㅋㅋ 부동산없이 진행을 하자고 하신다....순간 당황?ㅋㅋㅋ 응??? 임대차계약을 부동산업자 없이 진행을 해도 법적효력이 있는가???;;;;;;;;크아앙 굉장히 당황 ㅋㅋㅋ 시작부터 어버버버 ㅋㅋㅋㅋㅋㅋ

 

전화를 끊고 알아보니 형식만 정확하다면 효력이 있다고, 굳이 부동산을 끼고 수수료 내면서 할 필요 없다고

 

세입자는 주민등록증과 도장만 준비 하면 되고 상가가 우리가 원하는 용도로 허가가 나오는지 등등만 확인하고 등기부등본, 건축물대장 을 확인 하고 불법건축물이 아니지 확인 후 계약을 진행하면 된다고 한다. ㅋㅋㅋㅋㅋ 전문가인척 하려고 했지만 시작부터.....ㅋㅋㅋㅋㅋ

 

여하튼 상가임대차 계약을 하면서 특약 사항이 제일 중요하다고 하여서 특약 사항을 넣는데 신경을 쓰기로 했다.

  1. 실내철거 및 화장실 리모델링은 상가 주인이 해줌.

  2. 계약 종료시 내부시설은 원상복구 함

  3. 스터디카페는 24시 운영을 하기 때문에 1층 현관문은 계속 열어두어야함.

  4. 공사기간(2달은) 월세를 무료로함.

 

이렇게 특약사항을 넣었는데......이 특약사항 때문에 공사를 하면서 여러번은...문제가.. 생겼다...특약사항을 잘 넣었다고 생각을 했는데....공사를 하다보니... 생각지도 못했떤 이런저런 문제들이 많이 생기기 시작했다.

 

 

#공사를 시작해보까?

 

 -공사의 시작은 철거!!!

 우리는 일단 상가 주인분께 철거를 부탁하였다^^ 그런데 이때부터 삐그덕삐그덕 거리기 시작했따

 

그 중 첫번째

1차상가철거후모습

 상가 주인분께서 철거를 다하였다고 공사를 하라고 하셔서 상가를 보러 갔을때의 모습이다........응? 왜 천장은?????

주인분께 물어보았다.

 

  "왜 천장은 철거를 하지 않았는지?"

 "천장은 실내 철거에 포함이 되지 않는다!"

 "예???????????????ㅡ.ㅡ???"

이때부터 특약에 넣은 실내철거 부분에 대한 논쟁이 오고 갔다.....하...... 이러면서 배우겠죠?다음에 상가를 하게 된다면^^ 혹시 철거에 관한 특약을 넣는다면 정확히 천장, 바닥, 폐기물 등등 다 적어놓아야지 ㅋㅋㅋㅋ

 

계약자체를 무효로 할 수도 있지만 그러기 위해서는 법적으로 굉장히 지루한 싸움이 될 수도 있기 때문에 천장철거비

100만원 정도를 우리가 부담하기로 했다^^

 

허허허허허허............그런데.....................또 한번 예상치 못한 일이 생겼따...

 

 2번째 문제 천장이........석면천장이라고 한다.....

건물이 오래된 건물이다 보니...아직 석면 천장인 곳이 다른 상가에도 남아 있을 수도 있을 것 같다.

석면천장은 1급 발암물질이라고,......일반 천장 철거와 달리 특수철거를 해야하고

 

그 폐기물도 특수로 처리해야한다는 이야기를 들었다...

 

갑자기 천장 철거 비용이 300~400으로 올라가는 순간이다..허허허허.

 

철거비용과 화장실 인테리어 해준다는 조건이 마음에 들어서 

 

후보2번을 선택했는데 철거비용1번의 의미가 없어지는 순간이었다^^

 

후~그래도 화장실 인테리어는 해주시니깐ㅋㅋ 이라고 생각하고 우리가 원하는 화장실의 모습을 이야기 하였다

여기서 3번째 문제가 시작되었다.

 

리모델링전 화장실은 남녀화장실이 공용으로 구성이 되어 있어서 가운데 세면대를 공유하고 있는 상황이었다. 

즉 가벽이 없이 칸막이만 있는 상황!!!

 

우리는 요즘 몰카, 성범죄 문제도 있고 스터디카페의 화장실은 깨끗하고 깔끔하기를 원해서  남녀 화장실이

 

구분이 되게 인테리어를 하기를 원했다. 

 

하지만 집주인분께서는 지금화장실에 거의 타일과 칸막이만 수정하는 정도의 최소한의 비용으로 화장실을 인테리어 하기를 원하셨다^^

 

허허허...이부분의 특약도ㅋㅋㅋㅋㅋ 적힌 내용은 화장실 인테리어를 해준다...고만 적혀있기 때문에 우리가 원하는 화장실로 인테리어를 할 수 가 없다...ㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋ그래서 이부분도 집주인분과 이야기 후 원래 생각하셨던 인테리어 비용을 우리가 받아서 우리 인테리어 업자분께 추가비용을 주고 인테리어를 진행하기로 헀다....

 

허허허허허.....결국 이 상가를 선택함으로서 우리가 메리트라고 생각했떤 2부분이 없어지게 되었다^^

 지금은 웃으면서 이야기 하지만 그때는 스스로 왜 좀더 생각하고 좀더 섬세하고 상가임대차계약서를 쓰지는 않았는지 후회도 많이 했다^^ 새로 사업을 시작하시는 분들은 나와 같은 시행착오를 겪지 않으시길 바란다. 신축 건물이면 이럴일은 없을 것 같기는하다.

 

 추가로 스터디카페를 운영하면서 느낀점은 상가임대차계약서 특약에, 누수,누전,관리비내용도 특약으로 적는게 좋을 것 같다.......그리고 가능한 특약의 내용은 구체적으로,...어떤 상황을 정확히 생각해보고,,,최악의 상황을 그려보고 집주인과 이야기를 나눈후 적는게 좋을 것 같다.

 

 그렇다 나는 ㅋㅋㅋㅋㅋ고작 한두시간 유튜브랑 찾아봤다고 난 상가임대차계약 완벽하게 할 수 있어 라고 착각하는 호구였던 것이다. ㅋㅋㅋㅋㅋ

 

 미니네 상가가 이제 공사를 시작했다. 과연 어떤모습으로 진행이 되어갈지 4편에서 계속^^