부동산 세금 총정리

부동산 관련 세금으로는 취득세, 재산세, 종부세, 양도소득세 등이 있다.

실제로 부동산을 매수 해보는 경험이 없는 20대 30대는 이러한 세금에 대해서 다소 낯설게 느껴질 것이다. 나또한 그냥 뉴스에서 스쳐가면서 들었던 개념들이었고, 실제로 아파트를 매수하고, 매도해보는 과정에서도 이 개념을 정확히 이해하지 못하고 해보았었다. 따라서 이번 기회에 전체적으로 정리를 해보기로 했다. 

부동산세금

거래세- 부동산 매수 단계(구입단계): 취득세, 부동산 매도 단계(파는단계): 양도소득세(양도세)

보유세-부동산 보유단계: 재산세, 종합부동산세(종부세),

 

1. 취득세: 취득할 때 내는 세금으로, 지방자치단체에서 과세하는 지방세 중 하나. 즉, 부동산등기를 할 때 납부해야 하는 세금을 말한다. 부동산 등기란, 부동산의 귀속과 그 귀속의 형태를 외부에서 인식할 수 있도록 공시하는 방법을 말하는데, 일반적으로 부동산을 구입할 시, 법무사분이 오셔서 비용을 청구하면 대리로 등기를 해주신다. 이 때 계약의 잔금일 지급 날짜와 등기날짜 중 바른 날이 취득일자가 되고, 취득세는 취득일자로 부터 60일 이내에 해야한다. 다만 상속의 경우 6개월의 기간이 주어진다. 해당 납부 기한이 넘어가게 되면 무신고 가산세 20%, 신고 후 납부 지연은 취득세x납부지연일수x0.022%가 붙기 때문에 기한내에 납부해야 한다. 

 

총 취득세는 취득세+농어촌특별세+지방교육세로 이루어져 있으며, 주택수, 개인/법인, 조정지역/비조정지역, 부동산의 가액, 면적 등에 따라 달라지기 때문에 자신의 상황에 따라서 적절하게 계산을 해보아야 한다. 

국세청주택과세금책자

2. 재산세: 부동산을 보유할 때 내는 세금으로 지방자치단체에서 부과하는 세금, 따라서 지자체마다 정하는 지방세율과 지방세 과세체계가 다를 수 있음. 매년 1월 1일의 시세를 기준으로 산정하여 3~4월에 정해지는 공시가격을 기준으로 계산을 하며 6월 1일 기준 보유하고 있는 부동산에 대해 부과됩니다. 납부는 7월과 9월에 1/2씩 나눠서 부과가 됩니다. 재산세 역시 납부 기간이 지날 경우 가산금이 추가 되므로 기한 내에 잘 납부해야 합니다. 재산세에 포함되는 것은 단순한 주택뿐만 아니라 다양한 재산이 있지만 나는 부동산, 즉 주택으로 그것도 1주택을 기준을 잡아서 계산을 해보겠다. 

국세청종합부동산세법

 

재산세: 시가표준액x공정시장가액비율x세율=산출세액

우선 주택의 공정시장가액비율은 60%이다. 그렇다면 예를 들어서 계산을 해보자 주택 가격이 5억이라고 한다면 시장가액비율 60%이므로 5억x0.6=3억, 그렇다면 과세표준 3억이하에 들어가게 됨으로 0.25%의 세율이 적용됨으로 3억x0.025=750,000원이라는 값이 나온다. 여기에 누진공제금액인 18만원을 빼주면 57만원이 최종 세금이 되는 것이다. 이 57만원을 7월과 9월에 나누어서 납부하면 된다. 다만 2023년까지 공기 9억원 이하 1세대 1주택자는 세율특례가 적용되어 구간별로 0.05% 낮은 세율이 적용된다고 하니 참고하면 좋을 것 같다. 

 

3. 종합부동산세: 종합부동산세 또한 재산세와 마찬가지로 매년 6월1일 현재 국내에 소재한 재산세 과세 대상인 주택이나 토지를 유형별로 구분하여 인별로 합산한 결과, 그 공시가격 합생액이 공제금액을 초과하는 경우에 대한 세금이다. 재산세와 달리 중앙정부에 부과하는 국세이며, 납부기한은 매년 12월이다. 

 

그렇다면 여기서 하나의 의문이 생겼다. 꿈에 그리던 나의 아파트를 장만하게 되면, 무조건 7월 9월에 재산세, 거기다가 12월에 종합부동산세를 또 내야 하는 것인가? 이건 이중과세 아닌가? 하는 것이다. 이에 대해서 찬반이 많은 세금이라고 할 수 있다. 결과적으로 본다면, 1세대 1주택자 중에서는 12억원이 초과하는 집이 아니라면 종합부동산세는 내지 않는다. 또한 2주택자인 경우에도 공시가격 합이 9억이 넘지 않는다면 종합부동산세는 낼 필요가 없다. 또한 이 기준이 넘어서 종합부동산세를 내야 하는 경우에도 재산세로 납부한 비용을 빼주고, 세액공제 혜택과 세부담상한초과세액을 빼주고 종합부동산세를 청구하기 때문에 이중과세는 막을 수 있다. 

국세청종합부동산세법

 

 

4. 양도소득세: 부동산을 처분할 때 내는 세금으로 중앙정부에서 부과하는 국세 중 하나. 일반적으로 부동산 투자를 하는 사람들이 양도세 비과세를 기다리기 위해서 2년을 보유한다고 하는데, 그말인 즉슨, 1세대가 1주택을 2년이상 보유 또는 거주한 실거래가 12억원 이하일 경우 매매할 때는 양도소득세를 부과하지 않는다는 것이다. 

 

 

부동산 관련 세금에 대해서 간략히 정리를 해보았다. 부동산 투자를 하기위해서 가장 기본이라고 할 수 있을 것이다. 다만 오늘 예시를 들어 적은 것은 1가구 1주택인 경우의 내용이 많은데, 실질적인 투자를 하기 위해서는 1가구 2주택일 경우의 세금을 예를 들어서 계산을 해보는게 필요할 것 같다. 따라서 다음 기회에는 1가구 2주택, 일시적 2주택, 법인에서의 주택 세금 등에 대해서 정리해보겠다.