주택임대차 보호법 소액임차인 최우선 변제 금액과 요건 총정리

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최근 금리 인상과 더불어 세계적인 경제 침체에 따라서 대한민국의 집값이 요동치고 있다. 모든 사람이 내 집 마련을 꿈꾸면서 하루하루를 살아가고 있지만, 현실은 높아진 집값에 많은 사람들이 반전세, 전세, 월세 등의 다양한 주거형태로 살아가고 있다. 

 

 집값이 상승할 때에는 큰 문제가 없지만, 갑작스러운 집값의 폭락이 일어나게 되면 매매금액 보다 전세 보증금이 더 높아지게 되는 '일명 깡통 전세', 전세가율이 90% 가까이 되는 상황에 수십 채의 집을 매매하였던 '갭투자' 임대인들의 무지성 잠수 등 다양한 사회 문제가 일어나게 되고, 지금 대한민국 부동산이 딱 그런 상황이다. 

 

최소한의 임차인 보호를 주택임대차 보호법 최우선 변제

 이러한 상황에 전세사기나 보증금 사기를 당했을 때, 생활 자체에 엄청난 타격이 생기게 되는 소액임차인을 도와주기 위해서 주택임대차 보호법에 있는 내용이 바로 최우선변제권이다. 

 

 즉, 다시 말해 앞선근저당이 있고, 앞선 선순위임차인이 있다고 하더라도 우선해서 받아갈 수 있는 최우선변제 금액을 정해주는 것이다. 

 

 하지만 많은 사람들이, 특히 아직 부동산과 관련된 법을 잘 모르는 사회 초년생들이 이러한 내용을 확인 하지 않고 전세계약이나 월세계약을 하게 되어서 최소한의 법적 보호도 못 받는 경우가 많다. 

 

 주택임대차 보호법이란? 민법에 대한 특례를 규정함으로써 임차인을 보호하고 국민의 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 제정된 법률을 말한다. 잇단 전세사기에 수많은 임차인들이 사기를 당하고 있는 상황에 정부는 소액임차인 보호를 위해 주택임대차 보호법을 일부 개정하였고, 소액보증금의 범위와 최우선변제금액이 모두 상향되었다.

 

 이번 개정으로 바뀐 내용과 대항력, 우선변제권등에 대해서 알아보고 계산을 해보자. 

소액임차인의 범위와 최우선 변제액

적용일자	지역	소액임차보증금 범위	최우선 변제액
2001.09.15.이후	서울특별시	4000만원 이하	1600만원 까지
	과밀억제권역		1400만원 까지
	광역시(인천시, 군 제외)	3500만원 이하	1400만원 까지
	기타지역	3000만원 이하	1200만원 까지
2008.08.21.이후	서울특별시	6000만원 이하	2000만원 까지
	수도권 중 과밀억제권역
	광역시(인천시, 군 제외)	5000만원 이하	1700만원 까지
	기타지역	4000만원 이하	1400만원 까지
2010.07.26 이후	서울특별시	7500만원 이하	2500만원 까지
	과밀억제권역	6500만원 이하	2200만원 까지
	광역시(인천시, 군 제외)	5500만원 이하	1900만원 까지
	김포, 안산, 용인, 광주
	기타지역	4000만원 이하	1400만원 까지
2014.01.01 이후	서울특별시	9500만원 이하	3200만원 까지
	과밀억제권역	8000만원 이하	2700만원 까지
	광역시(인청시, 군 제외)	6000만원 이하	2000만원 까지
	김포, 안산, 용인, 광주
	기타지역	4500만원 이하	1500만원 까지
2016.03.31. 이후	서울특별시	1억원 이하	3400만원 까지
	과밀억제권역	8000만원 이하	2700만원 까지
	광역시(인청시, 군 제외)	6000만원 이하	2000만원 까지
	김포, 안산, 용인, 광주, 세종
	기타지역	5000만원 이하	1700만원 까지
2018.09.18 이후	서울특별시	1억1000만원 이하	3700만원 까지
	과밀억제권역	1억원 이하	3400만원 까지
	세종, 용인, 화성
	광역시	6000만원 이하	2000만원 까지
	안산, 김포, 광주, 파주
	기타지역(이천, 평택포함)	5000만원 이하	1700만원 까지
2021.05.11. 이후	서울특별시	1억 5000만원 이하	5500만원 까지
	과밀억제권역	1억 3000만원 이하	4300만원 까지
	용인, 화성, 세종, 김포
	광역시	7000만원 이하	2300만원 까지
	안산, 광주, 파주, 이천, 평택
	그 밖의 지역	6000만원 이하	2000만원 까지
2023.02.14. 이후	서울특별시	1억6500만원 이하	5500만원 까지
	과밀억제권역	1억4500만원 이하	4800만원 까지
	용인, 화성, 세종, 김포
	광역시	8500만원 이하	2800만원 까지
	안산, 광주, 파주, 이천, 평택
	그 밖의 지역	7500만원 이하	2500만원 까지

  2023.02.14. 이후 즉시 시행하며, 가장 주의해야 할 점은 바로 임차인이 대항력을 가지고 있어야 한다는 것이다. 

즉, 다시 말해서 여기서 말하는 적용일자란 임대차 계약일자가 아니고, 내가 전입신고를 하고 부동산에 점유를 완료한 날을 기준으로 한다는 것이다. 그리고 반드시 점유를 하고 있어야 한다. 

 

 지금 전월세 계약을 유지하고 있는 사람들은 아마도 2018년 이후부터의 기준을 확인하면 될 것으로 보인다. 절때 있으면 안될 일이기는 하지만, 우리 집주인이 사라져버렸다. 그렇다면 어떻게 최우선변제권을 신청해야 할까?

 

최우선변제권을 통한 변제액 신청하기 

 1. 기준 시점을 확인하자.

 

 예를 들어서 내가 임차한 주택이 저당권이 없는 울산광역시에 보증금 7500만원, 월세 50만원짜리 아파트라고 해보자. 내가 대항력을 갖주기 위해 전입신고를 하고 점유를 시작한 날짜가 2021.6.12.인 경우에는 2021.05.11.이후의 기준으로 보면 광역시의 소액보증금의 기준은 7000만원이다. 그렇게 된다면 나는 소액보증금의 기준보다 500만원이 초과하는 보증금으로 계약을 했기 때문에 최우선변제권을 적용할 수 없게 되는 것이다. 

 

 반면에 대항력을 갖춘 날짜가 2023.3.14일 인 경우 최우선변제권을 받을 수 있는 소액보증금의 기준은 8500만원이다. 이 경우 나의 보증금보다 더 큰 금액이 소액보증금이기 때문에 최우선변제권으로 2800만원까지는 보장받을 수 있는 것이다. 

 

그런데!! 만약 선순위 저당권이 있을 경우 또다른 문제가 생긴다. 예를 들어서 내가 대항력을 갖춘 날짜인 2023.3.14.일에 시행되는 현행법상으로 나는 소액임차인이지만 만약 나의 대항력이 생기는 날짜보다 우선시 되어있는 저당권이 2021.04.10에 잡혀있다면, 그 저당권이 정해진 날짜의 주택 임대차 보호법 시행령을 기준으로 하게 된다. 따라서 이 경우 광역시 소액 보증금 요건은 7000만원 이하가 되어 나는 소액 임차인에 해당하지 않게 되는 것이다. 

 

 반드시 전세나 월세 계약전 기준이 되는 저당권이나, 시행령의 기준 시점을 알아보고, 소액보증금을 확인하고 계약할 수 있도록 하자.

 

2. 배당 신청하기

 

 경/공매에 들어가게 된다면, 배당요구 종기일까지, 안내되어 있는 경매안내문을 참고하여 배당요구를 하도록 하자. 그래야 최우선변제 대상이 된다. 

 

3. 대항력 유지하기

 

 내가 사는 집이 경매에 들어 갔다고, 새로운 집으로 미리 이사를 가버리는 경우가 있다. 이럴 경우 대항력의 요건 중 하나인 점유가 없어지게 됨으로써 대항력이 없어질 수 있다. 따라서 최우선변제가 확정 되기 까지 반드시 점유를 할 수 있도록 하자.